[摘要] 在這波量價齊漲潮中，珠海樓市的成交格局也發生著明顯的變化。一方面，西區在全市的成交比重進一步擴大，達到54%。另一方面，投資客成爲這波購房熱潮的主力。而隨著主城區房價不斷上漲，剛需客也進一步被擠出到坦洲。本報梳理了上半年珠海的關鍵詞，力圖爲讀者勾勒出上半年樓市的面貌。
上半年落下帷幕，珠海樓市交出一份完美的答卷。珠海商品房預銷售專網數據顯示，今年上半年，珠海共網簽住宅33224套，超過去年全年32510套的網簽總量。價格方面，6月份珠海住宅均價已達16432元/㎡，比去年12月份漲了近三千元。
在這波量價齊漲潮中，珠海樓市的成交格局也發生著明顯的變化。一方面，西區在全市的成交比重進一步擴大，達到54%。另一方面，投資客成爲這波購房熱潮的主力。而隨著主城區房價不斷上漲，剛需客也進一步被擠出到坦洲。本報梳理了上半年珠海的關鍵詞，力圖爲讀者勾勒出上半年樓市的面貌。
關鍵詞一：量價齊漲
珠海商品房預銷售專網數據顯示，今年上半年，珠海共網簽住宅33224套，超過去年全年32510套的網簽總量，同比去年上半年網簽10521套上漲了215.79%。除此之外，珠海統計局數據顯示，1-5月份珠海樓市共成交商品房268.41萬㎡，環比漲139.5%。價格方面，6月份珠海住宅均價已達16432元/㎡，比去年12月份漲了近三千元。
從區域來看，當前主城區基本價格都超過2.5萬元/㎡，吉大、拱北、南灣等區域更是突破3萬元/㎡，橫琴站在4萬元/㎡的高位。此外，金灣、鬥門的房價也已破萬。
珠海房價的飙升，發生在二線城市房價領漲全國的背景下。三四線城市面臨去庫存壓力，一線城市去年上漲過猛，今年三四月起開始被收緊。在這種情況下，二線城市享受著去庫存政策的紅利。今年，廣東省人民政府根據各地商品房庫存規模和房地産市場實際，將全省城市分爲四種類型，實行“一類一策”去庫存政策。這其中，珠海和深圳被劃分爲四類城市，去庫存任務爲0。庫存低需求大的同時，珠海還享受著首套房二成首付，以及契稅新政的優惠。
因此，今年一線城市周邊的二線城市多處于瘋漲狀態。比如上海周邊的蘇州、無錫，深圳周邊的東莞、珠海、中山。隨著一線城市被收緊，投資客更是蜂擁進入二線城市。這也可以從土地的出讓分布格局看出。相關數據顯示，截至6月29日，上半年一線城市土地出讓金合計1461.75億元，同比下調17.3%；而二線城市合計成交金額高達6139.12億元，同比漲幅56%。二線城市的樓市被空前看好。
關鍵詞二：西區崛起
大約三四年前，西區樓市在成交上就超越了主城區。因爲，主城區可開發土地已逐步減少。而西區作爲未來珠海的新城區，是明顯的價值窪地。
今年，成交量上的西強東弱越演越烈。上半年，西區共網簽住宅18156套（鬥門11783套，金灣6373套），占了全市網簽的54%。
上半年西區新開盤的幾個項目，也都是當天開盤即接近售罄。保利時代開盤當天調整了三次價，上午均價爲1.3萬元/㎡，中午漲到1.6萬元/㎡，下午就漲到1.8萬元/㎡。當天共有5000多名客戶到銷售現場，買走了1000多套樓房。中海左岸岚庭也是以接近1.5萬元/㎡的價格，開盤當天銷售房源一千多套。
春節後珠海房價快速上漲，也是由西區開始帶動。3月1日，西區多個項目連夜漲價，幅度在500-1000元不等。很多項目都是賣到晚上12點才收攤。目前，金灣的均價已經突破1.3萬，鬥門的均價同樣破萬。
據了解，上半年西區的置業者中，有一半以上爲主城區的投資客。這些客戶有不少爲投資自住兩手准備。他們更多看中了西區未來的潛力。這一切在今年配套逐步兌現後體現得非常明顯。去年12月底，香海大橋、洪鶴大橋動工。當時白蕉尚有好些樓盤均價一萬以內帶裝修。但當前，白蕉的樓盤大多超過1.3萬元/㎡的價格。
金灣方面，中心湖預計今年8月開工，省實驗中學金灣分校今年招生，廣東省人民醫院第六分院已在建設了，周邊還有實驗中學、省科幹院、吉林大學。規劃的金海大橋也即將動工。在這種情況下，金灣未來的配套完善，生活氛圍清晰可見。這也是今年區域幾個樓盤一開盤即遭哄搶的重要原因。比起2014年，金灣樓盤的價格大多翻了一倍。除了保利時代的樓王單位有1.8萬元/㎡以外，旭日海岸的價格也達到1.7萬元/㎡。
事實上，這也是當今珠海樓市郊區化的一個縮影。上半年，中心城區（老香洲、新香洲、吉大、拱北、前山）成交量僅爲5358套，占全市成交量的六分之一。
關鍵詞三：主城區去剛需化
主城區成交量萎縮，與庫存量有很大關系，這導致主城區房價飙升。新香洲1-2月均價26938.23元/㎡，而2015年均價約17854元/㎡。拱北的中鐵諾德國際1月份均價2.9萬元/㎡，目前已達3.6萬元/㎡，半年漲價7000元/㎡。
除此之外，上半年新開盤的項目價格也都處于高位。位于上衝的華發未來荟項目開盤爲2.3萬元/㎡，奧園廣場當前的均價也達到2.6萬元/㎡。當前，主城區已幾乎沒有2萬元以下的樓盤。2.5萬元/㎡以下的都較爲少見。
從2014年限購限貸放寬，改善型群體就大量湧入。這批客戶正是之前宏觀調控壓抑的需求爆發。這是珠海房價上漲的又一重要原因。
而隨著珠海主城區房價達到兩萬以上的高位。剛需就幾乎被擠出市區。今年的幾個新開樓盤，諸如未來荟、半山町等項目均打造一房的小戶型産品，力爭搶下後一波剛需。二手房的價格同樣跟著一手上漲。新香洲區域大部分帶電梯的二手房都超過2.5萬元/㎡的價格。如此，主城區很多90㎡以下的項目，總價都超過200萬。加上稅費，很多剛需都難以承受這個價格。
在以往，不願離開主城區的剛需客戶大多會通過二手房解決居住問題。但隨著二手房的價格也大多超過2萬元/㎡。主城區的去剛需化趨勢越來越明顯。這也是今年坦洲部分項目漲價到1.5萬元/㎡的重要原因。
關鍵詞四： 投資客
從2011年開始，珠海樓市一直以剛需客爲主。但隨著2014年限購松動，限貸政策寬松——認貸不認房，改善型客戶比重逐步增大，並帶動了一定比例的投資客入市。今年3月，珠海限購政策已完全放開，信貸政策也是史上寬松。當前，珠海一套房首付多爲20%，二套房則是30%。
從過往的經驗看，信貸政策放寬總是樓市上揚的信號。客戶在買漲不買跌的心理下，投資熱情也會明顯提高。前文提到，今年3月份開始的這波西區購房熱潮中，有50%的客戶爲投資客。這種現象不僅發生在西區。唐家灣的新項目一開盤也是立刻被搶光。6月19日，綠景後灣項目開盤，當天到場約1000批認籌客戶。僅過了3個小時，項目推出的364套房源即售罄。
業內人士指出，今年珠海的投資客有很多是剛需客。隨著珠海房價上漲，他們放棄了買房自住的念頭，轉而把積蓄投入到入市門檻較低的價值窪地，諸如西區、唐家灣等。而隨著珠海的庫存量逐月下跌，投資客恐慌性購買的心態也越來越明顯。據珠海統計局統計，截至5月底，珠海一手住宅待售面積爲81.93萬㎡，僅夠不到兩個月的消化。庫存量萎縮，消費者可選房源減少，也造就了上半年日光盤頻現的現象。
此外，因爲新的信貸政策，還有客戶賣掉手頭的房子，再按揭買入兩套房子，便可以20%、30%的首付貸款。
在這種情況下，上半年珠海樓市量價齊漲。6月，珠海住宅均價已達16432元/㎡，環比5月上升2.04%，這也是自2015年12月以來，珠海房價連續7個月出現上漲。此外，上半年珠海樓市一手商品房共網簽33224套，超過去年全年32510套的網簽總量。
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