[摘要] “一線城市除廣州外，京滬深成交陷沈寂，出讓金不足10億。”相關機構在總結上周全國土地市場交易情況時，歸納為“出讓金整體回落”。
“一線城市除廣州外，京滬深成交陷沈寂，出讓金不足10億。”相關機構在總結上周全國土地市場交易情況時，歸納為“出讓金整體回落”。事實上，地方土地出讓金收入增長的大幅下降已經延續了一段時間，財政數據顯示，今年前四月國有土地使用權出讓收入同比下降38.2%，全國土地出讓金已連續兩個季度負增長。有分析認為，預計土地市場總體升溫趨勢不變，但區域分化加劇，一些地方的土地出讓收入同比大幅下跌趨勢難有改善跡象，將令這部分本來就有限的地方財力雪上加霜。
一線城市 5月賣地收入僅40億
數據顯示，上周（5月18日至5月24日）監測的40個主要城市土地成交量環比增加18%，出讓金環比減少64%。其中，24個城市無土地成交。一線城市中，廣州成交3宗住宅用地，合計8萬平方米，出讓金不足10億，而京滬深成交則陷於沈寂。
統計數據顯示，截至5月24日，一線城市5月合計簽約22宗土地，合計土地出讓金為40.79億元，其中僅7宗為住宅用地，除北京、廣州外，其他均為上海的保障房土地。業內人士估計，在5月份余下的後一周，賣地金額超越前3周的可能性極低，這意味2014年以來，一線城市將首次出現單月合計土地出讓金不足百億元的市場現象。
而在4月，土地出讓金收入同比跌幅再次擴大，上海一研究院監測的10大典型城市4月土地出讓金收入285.5億元，環比下降35.1%，同比下降60.3%，較3月相比，降幅擴大61.7%。一數據還顯示，今年1-4月，10大典型城市土地出讓金收入1833億元，與2014年、2013年同期相比分別下降48.0%和20.2%。
而財政部14日公布的新數據顯示，全國土地出讓金已連續兩個季度負增長。2015年一季度國有土地使用權出讓收入6905億元，同比下降36.1%；此前2014年四季度為同比下降21.5%。而1月至4月數據來看同樣如此，前4月國有土地使用權出讓收入9016億元，同比下降38.2%。
土地出讓金 進入下行通道
值得註意的是，財政數據顯示，前四個月全國財政收入仍延續低增長態勢，而房地產市場持續低迷，由此帶來的地方土地出讓金收入增幅驟降，也成為今年以來地方收入增速明顯放緩的重要原因。
以4月份為例，受房地產市場調整影響，房地產營業稅下降4.6％，延續近幾個月下降態勢；房地產企業所得稅下降11.9％；契稅、土地增值稅等地方小稅種也都出現兩位數的負增長。
在過去的房地產“黃金十年”，土地出讓金成為地方政府財政收入的主要來源之一。根據財政部公布的數據測算，土地出讓金占地方政府財政收入比重在2013年達到頂點，為59.8%，到2014年回落至56.2%。
雖然眼下房地產需求已出現回暖，但對房地產投資傳導依然不明顯，房地產企業拿地需求疲弱，土地出讓收入同比大幅下跌趨勢尚未看到改善跡象，無疑令本來就有限的地方財力雪上加霜。
國務院發展研究中心金融所研究員巴曙松此前表示，截至目前，房地產開發投資、土地購置面積、房地產企業本輪到位資金，均沒有出現明顯的改善趨勢。土地出讓金下降趨勢沒有明顯的好轉。
一研究院研究員曹倪娜認為，二、三季度土地市場的復蘇和回暖，一方面表現為整體市場的升溫回暖，另一方面呈現出區域間分化的局面。“一線城市土地市場成交均價的明顯上漲和二線典型城市土地市場成交均價的持續下跌，形成了較為強烈的反差。”區域分化加劇，將令那些條件不好、又嚴重依賴“土地財政”的地方難以玩下去。
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房企拿地結盟時代來臨
值得註意的是，在房地產市場，房企意識到，靠規模化發展盈利的時代已經過去，減少同業競爭壓力外，共享低成本土地資源和降低融資成本都對企業安全運營非常重要。於是，房企結盟時代來臨了。
今年1月，北京誕生了史上貴的總價“地王”。該地塊還是集面積大、自住房貴和總價高的“三”於一身，成交樓面價達3.8萬元/平方米。而這次競價基本是強的地產組合之間的競爭：華潤首開平安聯合體、龍湖天恒聯合體、金融街首創聯合體、萬科、住總保利聯合體等5家之間進行，終由華潤首開平安聯合體以86.25億元的價格競得。
這樣的房地產聯合體在土地市場上出現得越來越頻繁，據統計，2013年上海土地市場上由聯合體拿下的比例為16%，而在2014年杭州土地市場拿地前十的房企中，合作拿地是主要的方式，如綠城、平安等，即是通過和萬科、九龍倉、金地等房企進行聯合的方式完成了土地儲備。
正如萬科總裁郁亮在萬科與萬達結盟時所說，“今年以來全國多買地的買家是誰，不是傳統房地產商，是金融機構，或者雖然表面上去拿地，背後都是金融機構在支持，平安是今年以來買地多的發展商，金融的影子在中間扮演了非常重要的角色。這是結盟發展中的一個新的趨勢，跟金融的結盟。”
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