[摘要] 日前住建部發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》(建房〔2015〕4號)(以下簡稱《意見》)，指出推動地方建立住房租賃信息政府服務平臺，積極培育經營住房租賃的機構，支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。
日前住建部發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》(建房〔2015〕4號)(以下簡稱《意見》)，指出推動地方建立住房租賃信息政府服務平臺，積極培育經營住房租賃的機構，支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點，通過從租賃市場籌集公共租賃房源等多種渠道，發展租賃市場。
鼓勵開發商出租存量房
城市居民家庭通過租賃解決住房問題比例逐年上升，進城務工人員主要通過租賃方式解決住房問題。與此同時，住房租賃市場發展還不能完全適應經濟社會發展的需要，存在供應總量不平衡、供應結構不合理、制度措施不完善，特別是供應主體較為單一等問題。
發揮市場在資源配置中的決定性作用和更好發揮政府作用，積極推進租賃服務平臺建設，大力發展住房租賃經營機構，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產開發企業轉型升級，用3年時間基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規範、制度健全的住房租賃市場。
要求建立政府服務平臺，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務，出租人可隨時發布出租房屋的區位、面積、戶型、價格等信息，承租人可發布租賃房屋的需求信息，逐步實現在平臺上進行對接。此外，該信息平臺還將具備為房地產中介機構備案提供方便，公布經備案的中介及從業人員信用檔案的功能。有條件的城市，要逐步實現房屋租賃合同網上登記備案。
《意見》鼓勵成立經營住房租賃的機構，通過長期租賃或購買社會房源，可直接向社會出租；也可以根據市場需求進行裝修改造後，向社會出租。按照《意見》指導，今後市場上或湧現出更多“從事中小戶型、中低價位的住房租賃經營服務”的房產中介機構。
以租代售成市場風向標
《意見》表示，將支持房企將其持有房源向社會出租，支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產開發企業，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用於向市場租賃；也可以與經營住房租賃的企業合作，建立開發與租賃一體化、專業化的運作模式。
而從其他一線城市看來，“以租代售”並非天方夜譚，在上海、北京、廣州等大城市早有類似的成功案例。據悉，目前開發商拿出大批存量房出租的還不多，目前市面上大批以租代售的房源多是專業經租公司面向社會收購房源再轉租出去的。
對此，專家表示，這是房地產市場未來發展的一個風向標，將改變房地產市場只售不租、多售少租的局面。將部分房源轉化為租賃房將帶動房地產市場向租售並驅的方向發展。另據了解，目前很多城市住宅過剩，供大於求，而城市源源不斷湧入外來人口。其中，絕大部分人買不起房子，所以，租賃市場大有潛力。
與此同時，中介機構與開發商合作也將會是未來發展的大方向。此外，住宅的租賃回報率不到3%，專業人士建議，要想快速培育存量房租賃市場，政府方面應當盡快出臺各種政策，如減稅、資金補貼等，並在一手房密度比較大的區域加大市政建設，增加商業、交通配套方面的投入。
做租賃型旅遊養老地產
業內人士認為，《意見》的方向是好的，租房市場的系統化管理確實刻不容緩，但實現的道路是較為困難的。相比二手房交易市場，住房租賃市場如何做到信息收集是大的問題。主要因為租房成交時間短，各種長租、短租、二房東出租等情況在系統上無從鑒別。因此這個信息平臺建立不難，但要實現網上備案和管理不太容易。
而對於支持開發商將一部分新建房源變售為租，其難度可能更大。首先對開發商而言，成本回收是首位的。例如一套200萬元左右的住宅，月租金能達到4500元左右已經很不錯了，平均租售比基本在1:45左右。這意味著一套成品住宅，如果單靠出租，要45年才能回本，這還不考慮財務成本，因此很難有開發商能夠承受。即便是有利於出租和管理的酒店式公寓項目，目前基本所有房企也都是選擇出售，而不是直接自持出租。
此外，《意見》還鼓勵有條件的開發商將新建商品房中長期持有部分房源，通過與住房租賃公司合作等方式用於向市場租賃，或轉成租賃型養老地產和旅遊地產。實際上，租賃型養老地產一直都備受關註。子女可以作為承租人為父母承租，承租人也可以為其他老人承租，而且在很多租賃型養老房屋租賃中是不限戶籍也不限購套數的。
據不完全統計，包括保利、萬科、遠洋、綠地、合生、萬達、綠城等企業在內，全國已有超過80家開發商先後試水養老地產領域。在此背景下，旅遊型地產項目也做得風生水起。或許，這次《意見》的提出，會助開發商向租賃型養老、旅遊地產項目完成轉型。
發展租賃或有助降低房價
據報告顯示，1月份的第二周，在已公布數據的31個城市中有18個城市的房地產交易量下降，1月份前兩周的周均交易量降幅為25%。庫存方面，報告中追蹤的11個城市的總庫存下降了0.5%。以過去12個月的滾動銷售面積計算，這11個城市的庫存平均消化時間為17.4個月，庫存消化周期略有下降。
對此，專家表示，發展租賃市場對房價也會有影響。這將部分原本有購房需求的群體釋放到了租賃市場上，這對於開發商來說，會迫使其將部分房源投放至租賃市場。這有利於開發商進行創新與轉型，完善運營配套服務，而且相對於開發商通過賣房進行現金回籠，房屋租賃是一個穩定的現金流。
但有開發商稱，用於向市場出租的房源的租賃價格並不能由開發商自行定價，而要直接和租客收入掛鉤，這對現下仍將去庫存作為主要任務，企圖快速回籠資金的開發商來說是不利的。而且，短期內來看，樓市接下來3個至6個月的成交量會出現短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至會有一些市場基本面良好的城市出現小幅漲價的現象。
同時，《意見》還稱，要積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。試點範圍初步定於租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。業內人士分析稱，中國推行以保障性住房租金收入為基礎資產的REITs產品的率和流動性是吸引投資者入市的關鍵，為了REITs在保障房上的試點能順利推進，相關政策和制度上的保障也不可或缺。
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