[摘要] 經歷了大半年的低迷期後,四季度土地市場再度升溫。
經歷了大半年的低迷期後,四季度土地市場再度升溫。
上海於12月24日兩度刷新單價“ ”的事件並非孤例。《每日經濟新聞》記者發現,得益於9·30房貸新政和央行降息等利好,壹線城市領先全國土地市場率先復蘇,“面粉比面包貴”的現象重現。
中原地產研究 的統計數據顯示,截至12月23日,壹線城市住宅用地拍地收入達到3335.7億元,再次刷新歷史新高。
多位業內人士向記者表示,補倉的需要是引發房企在年末紮堆壹線城市拿地的重要原因。盡管從長遠而言,壹線城市供求關系更為平衡,但若房企壹時間集中拿地,未來供應勢必將集中釋放,屆時競爭激烈、盲目哄搶會導致風險系數驟增。
“面粉比面包貴”
《每日經濟新聞》記者註意到,自10月份以來,壹線城市土地市場重現升溫,高價“ ”屢度現身。10月22日,龍光地產以46.8億元的總價擊敗招商、保利、中海等對手,成功拿下深圳龍華住宅用地,無論是樓面均價還是地塊總價均刷新了深圳住宅“ ”紀錄。11月18日,上海董家渡地塊被中民投以248.5億元奪得,樓面地價高達35392元/平方米,刷新去年上海徐家匯 項目地塊拍出的217.7億元總價“ ”紀錄。11月24日,越秀地產以64.5億元奪得廣州紅雲塗料化工廠住宅地,成為該市今年新晉總價“ ”。
從數據上看,盡管全國土地市場仍處於調整期,但壹線城市卻呈現出強烈的復蘇勢頭。克而瑞的研究報告顯示,11月全國100城經營性土地成交總建築面積共計為2635平方米,環比下滑13%。但壹線城市當月的土地成交金額為1256.7億元,環比上升34%。
此外,部分“ ”再現“面粉比面包貴”的勢頭。記者了解到,龍光地產的深圳龍華 “ ”樓面地價為25094元/平方米,但周邊在售項目均價約為24000/平方米。上海前灘周邊唯壹的在售豪宅項目合生前灘壹號售價約在54500元/平方米,但前灘成交的3幅宅地樓面地價已經接近、甚至超過該價格。根據克而瑞的預測,3宗地塊未來必須打造成 產品,售價需超過90000元/平方米才能盈利。
機會與風險並存
花樣年董事局主席潘軍在接受記者采訪時表示,盡管信貸政策松綁,但房地產行業已經到達拐點,接下來市場分化會更加劇烈,壹線城市由於長期供不應求以及堅實的經濟基礎,長期依然看好,但三、四線城市由於前幾年過度開發,過量的新增供應需要長時間消化,加上人口基本處於凈流出狀態,這類城市難以重現投資價值。
正因如此,壹線城市的“避風港”作用也成為越來越多房企的共識。克而瑞的監測數據顯示,今年前10月,30家重點房企在壹線城市拿地共耗資2435億元,超過去年全年的2400億元,占到全國拿地資金的半數以上。
中原地產市場研究部統計數據顯示,今年,截至12月23日,壹線城市住宅用地成交金額達到3335.7億元,不僅大幅超過去年全年2728.8億元的成交金額,11785元/平方米的平均樓面地價也較去年大幅上漲55.6%。
但這不意味著在壹線城市拿地必賺無疑。克而瑞研究 分析師朱壹鳴認為,雖然壹、二線重點城市拿地風險相對較小,但若盲目哄搶,風險系數將會驟增,即使在同壹城市內,各區域土地市場供求關系也存在較大差異。按照現在的節奏,房企壹時間集中拿地,未來供應勢必也將集中釋放,屆時競爭激烈,利潤空間不如預期可觀不可避免,新憂舊患雙管齊下,結果令人堪憂。
新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示,北京、上海、深圳等城市在2013年時二手房成交量已經開始全面超過新房成交量,未來壹線城市市場需求容量增長將不會復制過去10年的走勢,壹線城市新房市場供需將逐漸趨於平衡。房企在拿地時要謹慎評估風險,不可盲目從眾。
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