[摘要] 2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。伴隨著市場下行，2014上半年樓市調控政策也出現了新的變化。3月初，中央提出“分類調控”大思路；之後，地方政府頻頻微調政策以救市，“限購松綁”成爲熱門話題；5月底，央行“喊話”力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱定向寬松；6月上旬，央行宣布定向降准，業內預期或波
2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。伴隨著市場下行，2014上半年樓市調控政策也出現了新的變化。3月初，中央提出“分類調控”大思路；之後，地方政府頻頻微調政策以救市，“限購松綁”成爲熱門話題；5月底，央行“喊話”力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱定向寬松；6月上旬，央行宣布定向降准，業內預期或波及房地産……
地方成爲調控話語者？
業內觀點：地方精准調控將成主調
總結2014上半年，可以看到大調控政策不見，地方樓市政策微調卻不斷，據不完全統計，包括安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等在內的至少16個城市采取多種方式或直接放松限購條件。
值得注意的是，相比以往，此次地方微調限購中央卻在一定程度上給予了默許。事實上，回顧十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調控曆程，像2014年上半年這樣的中央調控出現“空窗期”、地方政策調整活躍的情形還是首次，對此，業內人士多表示，隨著天津、福州邁出精准調控的步，未來或有更多的城市將通過對政策的微調來緩解經濟下行的壓力。以此推測，以地方政府爲主的精准調控將在下半年成爲樓市調控主旋律。
限購全線放松？
業內觀點：限購松綁城市或增加二三四線城市成主角
繼住建部默許二、三線城市調整限購政策之後，出現了許多“取消限購”的烏龍事件，包括昆明（樓盤）、青島等地在內的取消限購的傳聞一經發出即遭辟謠。雖然“取消限購”並未真正實現，但多地政府也表示“未來會有所調整”，這表明各地通過調整限購政策“救市”之心已經蠢蠢欲動。
“從當前市場發展態勢來看，由于今年回歸市場化及樓市"雙向調控"的指導思路，對于庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會在此時進一步拉開限購逐步退出的序幕。”同策咨詢研究部總監張宏偉說道。
但也有業內人士表示，此類城市的松綁之舉，不僅救市作用十分有限，有的會加劇住房銷售及價格的下跌。
信貸放松，首套房8.5折利率重現市場？
業內觀點：可望不可即
據融360發布的《中國房貸市場6月份分析報告》中看到，全國23個熱點城市6月首套房房貸利率較5月開始松動，表現在折扣利率增加、放款速度明顯加速。但據記者了解，目前全國僅有極少數城市存在利率優惠，其中北京（樓盤）、上海（樓盤）2城重現8.5折利率，但其對客戶資質的要求非常高，而廣州、杭州2城有9折利率優惠 ，其余城市的房貸利率爲基准或者更高。
回看昆明，目前對于首套房住房貸款大多數銀行執行基准利率，少數銀行對首套房貸款利率還將上浮5%左右。業內人士馬先生坦言，銀行貸款額度現在是“香饽饽”，房貸的利率顯得不太有吸引力，故下調房貸利率的可能性不大，即便有銀行推出利率打折，其對貸款人的審批也十分嚴格，可以說是可望不可即。
定向降准演變爲全面降准
業內觀點：有後續但短期內不明顯
要看房地産市場未來如何，先看錢如何流動。在4月份下調縣域農村商業銀行、縣域農村合作銀行存准率後，央行又在6月9日宣布，從6月16日起，對符合審慎經營要求且“三農”和小微企業貸款達到一定比例的商業銀行將下調存准率0.5個百分點。短短兩月內央行已經二度定向降准。
至此，定向降准對樓市影響幾何？之後會否有更多的、範圍更大的定向降准甚至是全面降准出現？同策咨詢研究部總監張宏偉認爲，定向降准或有後續，不排除會有全面降准出現。
第三季度再掀大範圍降價潮？
業內觀點：房價降至平穩
知名財經評論人牛刀預計2014年中國房價全面下跌，跌幅在200%至400%。到2015年中國房地産將面臨全面崩盤。關于房價，牛刀驚人言論勢必只能歸咎爲一個輿論現象。
回看昆明，第三季度房價是否會迎來大幅度和大面積的下降，或許我們可以從數據以及市場現象中加以預測。數據顯示，6月昆明的新建商品房樣本均價爲8274元/平方米，相比1月的8568元/平方米有了明顯下降。市場面，自4月起，位于北市區的多個項目均相繼公開宣布降價，降幅從400元/平方米到1000元/平方米不等，至今，降價範圍已覆蓋昆明五區，也有部分樓盤采取“買房送車位”的方式“暗降”。對此，業內人士表示，隨著第三季度房企資金鏈的趨緊，不排除有更多樓盤加入降價行列，但從降價幅度上來說，大幅下降可能性不大，降幅會在10%以內。
二手中介更加步履維艱？
業內觀點：剛需釋放 市場將回歸正常渠道
2014年上半年，在一手房市場波動影響下，二手房市場也極其冷淡，相較于2013年受“國五條”影響二手房交易井噴，2014年二手房交易量下滑明顯，有些二手房中介公司因虧損而導致的調整門店等消息不時傳出。在如此低迷的市場下，二手中介公司還能撐多久？
來自榮城地産、泛聯房産等昆明多家品牌中介機構的數據，昆明二手房市場上降價促銷的房源越來越多，並且整體售價平均下降了3%-5%，但還是出現門店多月零成交的現象。
土地市場持續遇冷流拍潮再現？
業內觀點：開發商拍地更加謹慎 市場轉好希望甚小
昆明市政府今年有不小的土地供應計劃,但在昔日地王或集體陷入困境以及成交驟減的同時，房企對拿地的熱情也被沖淡。據昆明市國土資源局網站公布的成交結果數據顯示：2014年1-6月，昆明土地市場累計供應78宗土地，總供應面積達247萬平方米，最終72宗地塊順利成交。但該成交量相比去年同期，同比暴跌近7成左右；土地出讓金亦大幅縮水近230億元。且上半年3650.91畝的土地成交量，僅完成全年土地計劃供應任務目標的15.87%。但盡管土拍“遇冷”，收入驟減，但政府在推地方面仍保持著穩定的節奏。
然而對于下半年土地市場的成交走勢，業內表示，商品房成交情況、房企的資金情況等都將影響房企的拍地熱情。而一位開發商負責人也表示，目前主要面臨去化壓力，在積極回籠資金，對于進一步拿地會比較謹慎。
房企下調年度任務？
業內觀點：多數房企已經在下調
據提供的30家重點上市房企1-5月業績看出，今年前5個月房企銷售金額完成度能夠超過4成的僅有萬科和恒大，其中，超過20家重點上市房企業績無法達到預期目標。在這種嚴峻的樓市行情下，業內人士認爲開發商下半年可以選擇繼續降價跑量沖業績，或者下調業績目標來應對。
據記者了解 ，受銷售壓力的影響，目前昆明已經有多家房企著手調整下半年的銷售任務。
房企加速並購 新一輪洗牌將至？
業內觀點：房企分化趨勢已經明顯
2014年上半年，樓市行情由火爆轉爲低迷，市場格局 變化之快讓大多數企業始料未及。導致開發企業半年報業績“搶收”基本失利，加之資金鏈的告急，市場出現了明顯的分化趨勢。除了目前沸沸揚揚的光耀地産破産、融創洽購綠城事件之外，據不完全數據顯示，今年3月以來已有包括浙江興潤置業、南京（樓盤）福地房産、盈嘉地産等十余個企業被爆出資金告急。對此，業內指出，未來或出現更多並購案例，地産行業新一輪洗牌即將到來。
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