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IMF支招澳門樓市泡沫 若房價上漲應收緊相關稅項

南方都市報     2014-07-30 09:05

[摘要] 澳府目前樓市措施是“在房地產價格估值過高甚或出現泡沫的情況下”實施的,還提出繼續上漲應如何收緊措施。有專家認為澳門樓市對珠影響大,該報告對於在珠海買房具參考意義。

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國際貨幣基金組織(IMF)在近日的壹份報告中稱,澳府目前樓市措施是“在房地產價格估值過高甚或出現泡沫的情況下”實施的,還提出繼續上漲應如何收緊措施、大幅下滑時應如何應對。有專家認為澳門樓市對珠影響大,該報告對於在珠海買房具參考意義。

報告:樓市存泡沫市場交投減緩

IMF的報告是在總結了澳門銀行體系的文件狀況之後,評估了澳門樓市現狀、澳府此前措施以及未來應對措施。報告稱:“在房地產價格估值過高甚或出現泡沫的情況下,特區實施宏觀審慎與需求管理措施,減緩了市場的交投情況,尤其是在非居民買家方面更為明顯。”

澳門特區於2010年首次開展收緊樓市的措施,彼時均價3.4萬每平方米(澳門元,實用面積,下同)。在2010年澳府公布了“十招”,包括增加1%至3%的移轉稅;330萬元以上樓宇最高按七成等。

2011年,立法會緊急通過關於特別印花稅的法案,買房壹年內轉售征收20%稅款。在2012年又推出了“新八條”,增加首付、收緊住宅按揭成數、外地人買房增加壹成印花稅等等。

綜合今年澳門財政局公布的4、5月房價,均價為10萬-12萬每平方米,是2010年的3-4倍。縱觀澳府的措施,雖曾擊退短炒風氣、減緩了外地人炒房,但成效具有爭議。無論行政、金融等方面,澳門目前嚴厲程度遠不及珠海和香港。

近年有澳門議員指出,澳府應實施限購令等政策。但目前澳府並未透露出任何收緊的信號,近期不斷公布加倍建設公屋等計劃,顯示樓市政策重心在保障性住房。

未來:需考慮房價加速上漲或大幅下滑

而外界關心的是澳門商品房價格走向。IMF在報告中對澳門樓市未來可能加速上漲或大幅下滑的局面,均給出了建議。

“倘若房產價格仍加速向上,國際經驗顯示進壹步收緊房地產相關稅項及加強宏觀審慎措施,如限制房地產相關信貸和降低第二或多套房的貸款估值比率等,均可抑制房產價格過度上升及防範系統性風險。相反,倘若房產市場大幅下滑或價格出現恐慌性調整,尤其是當經濟處於下行周期時,代表團強調當局在確保金融穩定為首要考慮下,決定是否需要放寬部分逆周期的審慎措施以作緩解。”

而對於與樓市息息相關的銀行系統,IMF評價———“澳門特區銀行體系的穩健狀況進壹步增強,資本充足比率上升至接近15.0%的高水平,而不良貸款比率則下降至只有0.1%的低位。”

爭議:理論性強不適合實際?

對於IMF的分析與建議,澳門地產業界仍顯示出樂觀的態度,多公開表示IMF的建議也許有些理論化,未必適合澳門樓市實際情況。有地產人士說,近幾年澳門政府的措施就讓樓價越來越高,如印花稅的措施讓供應量減少,成為樓價上升的根源,而澳門政府行政效率低下、審批新盤建設發售非常緩慢也導致供應量減少。

亦有業界觀點認為,單靠限制物業信貸及降低借款比率等措施效果有限。澳門地產發展商會會長陸惠德表示,澳門投資者資金充裕,加上持有物業已升值,毋須向銀行借貸已可購買第二個或以上物業。

也有時事評論人士認為,澳門樓價風險在於此前數年從博彩業帶來流動資金充裕,不少已註入樓市,壹旦外界因素導致對博彩業看空,則可能導致資金從樓市抽離。

雖然該報告並非針對澳門樓市,但考慮到IMF的權威性以及澳門樓市對珠海的影響,有專家認為該報告仍值得珠海買房者參考。

若澳府嚴控樓市或有利於珠海

澳門供應這麽少,民間資金財富這麽多,當地房地產價格不被頂上去才怪了。據我所知,澳門人投資渠道不多,習慣就是買房子,接盤的多為澳門本地人。所以澳門房價是有支撐的。當然,IMF的分析也是有道理的,可能存在高估現象,但誰也說不準,還是買賣雙方所了算。

若澳門樓價出現大跌,說明市場條件很惡劣了,比如是出現金融危機等情況,珠海樓市相信也不能避免。但如果因為澳門遭遇政府嚴厲調控,通過政策阻止市民或投資者入市,我覺得對珠海樓市反倒是利好,因為資金會部分流入近水樓臺的珠海了。

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