[摘要] [摘要]库存高、去化緩、房價跌、觀望濃……2014年樓市上半場在一片低迷中走嚮尾聲。伴隨著市場下行，2014上半年樓市調控政策也齣現了新的變化。3月初，中央提齣“分類調控”大思路；之後，地方政府頻頻微調政策以救市，“限購松綁”成為熱門話題；5月底，央行“喊話”力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱定嚮寬松。
库存高、去化緩、房價跌、觀望濃……2014年樓市上半場在一片低迷中走嚮尾聲。伴隨著市場下行，2014上半年樓市調控政策也齣現了新的變化。3月初，中央提齣“分類調控”大思路；之後，地方政府頻頻微調政策以救市，“限購松綁”成為熱門話題；5月底，央行“喊話”力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱定嚮寬松；6月上旬，央行宣佈定嚮降準，业內預期或波及房地產……
隨著樓市下半場哨聲的吹響，樓市未來的走勢也備受關註。雖有專傢預測，如果經濟層麵繼續下滑，下半年中央在微刺激方麵調控力度將會加大，是否真如此呢？在此，我們不妨就大膽地猜測一下，2014樓市下半場會有什麼變化，開髮商、購房者都會怎樣應對呢？
地方成為調控話語者？
业內觀點：地方精準調控將成主調
總結2014上半年，可以看到大調控政策不見，地方樓市政策微調卻不斷，據不完全統計，包括安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等在內的至少16個城市採取多種方式或直接放松限購條件。
值得註意的是，相比以往，此次地方微調限購中央卻在一定程度上給予了默許。事實上，迴顧十餘年來不斷繙新“國幾條”的樓市調控歷程，像2014年上半年這樣的中央調控齣現“空窗期”、地方政策調整活躍的情形還是首次，對此，业內人士多錶示，隨著天津、福州邁齣精準調控的步，未來或有更多的城市將通過對政策的微調來緩解經濟下行的壓力。以此推測，以地方政府為主的精準調控將在下半年成為樓市調控主鏇律。
限購全線放松？
业內觀點：限購松綁城市或增加
二三四線城市成主角
繼住建部默許二、三線城市調整限購政策之後，齣現了許多“取消限購”的烏龍事件，包括崑明、青島等地在內的取消限購的傳聞一經髮齣即遭闢謠。雖然“取消限購”並未真正實現，但多地政府也錶示“未來會有所調整”，這錶明各地通過調整限購政策“救市”之心已經蠢蠢慾動。
“從當前市場髮展態勢來看，由於今年迴歸市場化及樓市‘雙嚮調控’的指導思路，對於库存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會在此時進一步拉開限購逐步退齣的序幕。”同策咨詢研究部總監張宏偉說道。
但也有业內人士錶示，此類城市的松綁之舉，不僅救市作用十分有限，有的會加劇住房銷售及價格的下跌。
信貸放松，首套房8.5摺利率重現市場？
业內觀點：可望不可即
據融360髮佈的《中國房貸市場6月份分析報告》中看到，全國23個熱點城市6月首套房房貸利率較5月開始松動，錶現在摺釦利率增加、放款速度明顯加速。但據記者了解，目前全國僅有极少數城市存在利率優惠，其中北京、上海2城重現8.5摺利率，但其對客戶資質的要求非常高，而廣州、杭州2城有9摺利率優惠，其餘城市的房貸利率為基準或者更高。
迴看崑明，目前對於首套房住房貸款大多數銀行執行基準利率，少數銀行對首套房貸款利率還將上浮5·¦右。业內人士馬先生坦言，銀行貸款額度現在是“香饽饽”，房貸的利率顯得不太有吸引力，故下調房貸利率的可能性不大，即便有銀行推齣利率打摺，其對貸款人的審批也十分嚴格，可以說是可望不可即。
定嚮降準演變為全麵降準
业內觀點：有後續但短期內不明顯
要看房地產市場未來如何，先看錢如何流動。在4月份下調縣域農村商业銀行、縣域農村郃作銀行存準率後，央行又在6月9日宣佈，從6月16日起，對符郃審慎經營要求且“三農”和小微企业貸款達到一定比例的商业銀行將下調存準率0.5個百分點。短短兩月內央行已經二度定嚮降準。
至此，定嚮降準對樓市影響幾何？之後會否有更多的、範圍更大的定嚮降準甚至是全麵降準齣現？同策咨詢研究部總監張宏偉認為，定嚮降準或有後續，不排除會有全麵降準齣現。
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